El ciclo inmobiliario en crisis y la refinanciacion de deudas

La enorme oferta para la refinanciacion de deudas tomando como garantía un inmueble, tiene lugar gracias a una ampliación de la hipoteca. Esto responde al gran desarrollo que han tenido los mercados financieros en la comercialización de productos financieros con origen en el mercado hipotecario, que en muchos casos tienen como destino la refianciacion de deudas.

En la actualidad de la oferta de refinanciacion de deudas está en auge, pero frente al tétrico panorama que presentan los Estados Unidos en su mercado financiero, cuyo origen radica en al securitización de activos hipotecarios, cabe preguntarse si lo mismo podrá ocurrir en otros países.

Para poder predecir la ocurrencia de una crisis similar, debemos primero saber como empezó la crisis americana. Se cree que el primer síntoma de la crisis fue la falta de alarma de los agentes financieros frente a la caída en el valor de los inmuebles. En el año 2007 muchos entendidos en la materia predijeron que el mercado inmobiliario americano podría estar sobrevaluado, lo que indicaba una inminente caída de los precios. Fue justamente el no prestar atención a este tipo de advertencias lo que terminó de hacer palpable el riesgo y materializando al caída de los precios, que se diseminó rápidamente por todo el mercado. El cuadro fue agravado por la renuncia al aplacamiento y la vertiginosa baja de liquidez en el mercado. Esto provocó, como siempre sucede en los desajustes del mercado financiero, una caída dramática de la confianza en estos actores. Es de destacar que esta situación no se debió a factores imponderables, sino que responde a una excesiva exposición por parte de las empresas financieras, sumado a la falta de acciones en dirección de corregir los desajustes observados. Es así que podemos ver el papel central que jugaron los contratos de securitización en la crisis financiera americana.

Otro tema que vino a empeorar la exposición al riesgo fue la llamada segmentación. En ella se dispusieron las obligaciones en distintos bloques, de forma tal que una buena porción del valor del instrumento fue calificado como triple A. Esto provocó que los inversores pensaran que podían confiar en estas calificaciones y que , por ende, no hicieran mucho para cubrirse de estos riesgos. Los segmentos de menor calificación fueron vueltos a securitizar y ninguno de los inversionistas de la cadena decidieron realizar el análisis correspondiente. Las flaquezas que presentaban estos securities fueron profundizadas por la complejidad de los instrumentos. Esta complejidad, también fue la responsable de generar expectativas sobre los instrumentos, que no estaban ajustadas al a realidad. Expectativas como aumentar la rentabilidad sin el consecuente aumento del riesgo, fueron generadas en los tenedores de este tipo de instrumentos, lo que generó un vuelco hacia el mercado hipotecario. Los bancos tomaron muchos riesgos al encontrar el mercado de securitizaciones como una vía para financiarse transfiriendo el riesgo.

En apariencia, existe una combinación de factores que desencadenaron la crisis americana y que no deberían repetirse en otros países. No obstante, esta crisis ya ha tomado el nivel de crisis mundial, por lo que sería interesante conocer como puede afectar la crisis del mercado americano en la economía local. Frente a esto lo que primero tendemos a pensar es que, frente a la concepción de las hipotecas como un activo más riesgoso de los que se creía, cabrá esperar como primera reacción que la refinaciacion de deudas con garantía hipotecaria, pasarán a ser un producto mas caro, dado el mayor riesgo que deberán cubrir.

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